전세사기 이후, 다세대주택 시장의 현실
‘빌라왕’으로 불린 대규모 전세사기 사건은 한 개인의 일탈이 아니라, 부동산 시장의 허점을 드러낸 상징이었습니다.
다세대, 다가구 주택의 불투명한 임대 구조와 관리 사각지대, 그리고 이를 방치한 제도의 한계가 동시에 노출된 결과라고 해석할 수 있습니다.
모두가 알 정도로 컸던 이 사건의 피해자는 대부분 사회초년생, 청년, 신혼부부였습니다. 전세보증보험에 가입돼 있으니 안전하다는 말을 믿었지만, 현실은 달랐습니다. 보증보험도 법적 절차도 피해 회복을 즉시 보장해주지 못했습니다.
이 사건 이후 다세대주택 시장은 크게 위축되었습니다.
서울 외곽과 수도권 일부 지역에서는 거래량이 절반 가까이 줄었고, 공실이 늘어난 지역도 적지 않습니다. 세입자들은 빌라 대신 공공임대, 오피스텔, 혹은 소형 아파트로 이동했습니다. 반면 집주인들은 매매가 하락과 임대 공백으로 이중 부담을 떠안게 되었습니다. 결국 ‘빌라’는 서민의 실속 있는 선택지가 아니라 ‘위험한 계약 형태’로 인식되기 시작했습니다. 가격보다 신뢰가 더 중요한 시장에서, 신뢰가 무너졌다는 점이 가장 큰 손실입니다.
신뢰를 잃은 전세 구조, 왜 반복되는가
문제는 단발성 사건이 아니라 구조 그 자체에 있습니다.
다세대주택의 거래 구조는 여전히 취약합니다. 한 건물 안에서도 각 세대마다 근저당, 세금 체납, 대출 구조가 다르지만, 세입자는 계약 전 이를 모두 확인하기 어렵습니다. 등기부등본으로는 ‘위험 신호’를 찾기 어렵고, 공인중개사조차 세부 정보를 실시간으로 파악하기 어렵습니다.
이런 구조적 한계는 결국 ‘깡통전세’로 이어집니다. 일부 건축주는 분양 단계에서부터 전세금을 과도하게 책정해, 세입자의 보증금이 실제 그 집의 집값을 넘어서는 상황을 만듭니다. 따라서 집값이 하락하면 이 구조는 그대로 붕괴되고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 위험에 놓이게 되는 것입니다. 전세보증보험이 완충 역할을 한다고 하지만, 가입 절차가 까다롭고 이행까지 걸리는 시간도 길어서 실효성이 떨어집니다. 결국 세입자는 그저 제도에 의존한 채 계약을 체결하고, 시장은 위험을 되풀이하는 악순환에 빠지게 됩니다.
정보 비대칭과 낮은 투명성, 그리고 책임 회피가 맞물리며 ‘전세사기 구조’가 반복되는 이유가 여기에 있습니다.
시장 참여자 중 누구도 전적인 책임을 지지 않는 구조에서는, 어떤 제도도 완벽한 방패가 될 수 없습니다.
신뢰의 회복을 위한 정책과 시장의 과제
신뢰를 회복하려면 단속과 처벌만으로는 부족합니다. 거래의 전 과정을 투명하게 만드는 시스템이 필요합니다. 먼저, 등기부 기반 전세정보 공개를 실시간으로 확대해야 합니다. 건물별 근저당, 보증금 순위, 미납 세금 등을 세입자가 한눈에 확인할 수 있어야 합니다. 이 정보는 공공 데이터로 개방하는 것이 가장 현실적인 방법일 것입니다.
두번째로, 중개인의 책임 강화가 중요합니다. 단순히 계약서를 전달하는 역할을 넘어, 위험 거래를 걸러내는 ‘1차 방어선’으로 기능해야 합니다. 중개인이 부실 계약을 인지했음에도 신고하지 않으면 행정적 책임을 묻는 제도적 장치가 필요합니다.
마지막으로, 보증보험 제도의 실질 개선이 뒤따라야 합니다. 보증금 한도 상향, 지급 절차 단축, 악성 임대인에 대한 형사 처벌 강화가 병행되어야 제도의 신뢰가 회복됩니다. 피해자가 “보상까지 몇 년이 걸린다”는 불만을 느끼지 않는 시장을 만들어야 합니다.
결국 전세사기라는 악의 고리를 끊기 위해서는 시장 자체의 자정 노력이 병행되어야 합니다.
공인중개사 협회, 임대인 단체, 세입자 단체가 참여하는 '전세 위험정보 공유 플랫폼’이 구축된다면 거래의 투명성이 크게 높아질 것입니다. 신뢰는 제도로 시작되겠지만, 시장은 그 신뢰를 스스로 지켜야 합니다. 다세대주택이 다시 ‘서민의 보금자리’로 자리 잡기 위해서는 규제보다 투명한 구조와 공동의 책임 문화가 먼저 만들어져야 할 것입니다.