하남 교산은 3기 신도시 가운데서도 상징성이 큰 사업지입니다. 서울 동남권의 마지막 대규모 택지라는 입지와 함께, 지하철 3호선 연장(송파하남선)과 9호선 연장(강동하남남양주선)이 동시에 계획돼 있어 “교통이 먼저 깔리는 3기 신도시”가 될 수 있느냐를 시험하는 무대이기 때문입니다.
지구 지정 이후 몇 차례 지구계획이 수정되면서 주택 공급 규모와 자족용지 비중, 교통 계획이 계속 손질됐고, 최근에는 기업 이전단지 보상과 본청약 개시로 사업 속도가 눈에 보이기 시작했습니다. 하남 교산을 어떻게 해석하느냐에 따라 3기 신도시 전체에 대한 시각도 달라질 수 있습니다.
하남 교산, 어떤 도시로 설계됐나
공식 지구개요를 보면 하남 교산 공공주택지구의 전체 면적은 약 685만 8천㎡로, 본단지 631만㎡와 기업이전단지 54만㎡를 합친 규모입니다. 계획 주택은 총 3만 6,697호, 계획 인구는 8만 7,258명으로 잡혀 있으며, 사업 기간은 2019년 지구 지정부터 2028년 사업 준공까지로 설정돼 있습니다.
초기 계획 단계에서는 주택 3만 3,037가구, 인구 7만 7,925명 수준이었으나, 2024년 3차 지구계획 변경에서 전용 60㎡ 이하 소형 주택 비중을 크게 늘리면서 공급량을 키웠습니다. 이 변경으로 전체 주택 수는 3만 6,697가구로 3,660가구 늘었고, 계획 인구도 8만 7,258명으로 상향됐습니다.
추가 물량 확보의 방법은 비교적 명확합니다. 전체 631만㎡ 가운데 주택용지 비중을 23.3%에서 25.3%로 늘리는 대신, 자족용지와 공공시설·공공녹지 비중을 일부 줄였습니다. 업무시설과 문화산업 용지를 없애고 자족시설 비중을 10.8%에서 9.0%로 조정했으며, 공공녹지 비율도 35%에서 34%로 축소했습니다.
이런 구조 조정은 분명 “더 많은 집을, 더 빨리” 공급하려는 정책 방향을 반영합니다. 동시에, 장기적으로는 자족 기능과 녹지 비율을 얼마나 채워 넣을 수 있을지라는 과제를 남깁니다. 현재로서는 하남 교산이 소형 위주 대량 공급과 자족 기능 축소라는 두 키워드를 동시에 안고 출발하는 셈입니다.
3호선과 9호선이 만드는 동남권 축
하남 교산의 가치는 결국 “서울과 얼마나 가깝게 연결되느냐”로 귀결됩니다. 교통의 양대 축은 지하철 3호선 연장 송파하남선과 9호선 연장 강동하남남양주선입니다.
송파하남선은 오금역에서 하남 감일·교산을 거쳐 5호선 하남시청역까지 11.7km를 잇는 광역철도입니다. 2025년 국토부 대도시권광역교통위원회가 기본계획을 승인했고, 사업기간은 2022~2032년, 개통 목표는 2032년으로 제시돼 있습니다. 총사업비는 약 1조 8,356억 원, 정거장은 6곳이 계획돼 있습니다.
강동하남남양주선은 9호선을 서울 강동구에서 하남·남양주까지 연장하는 노선입니다. 총 연장 17.59km, 정거장 8곳, 사업비 약 2조 9,334억 원 규모이며, 2031년 개통을 목표로 2027년 상반기 착공이 예정돼 있습니다.
두 노선이 모두 계획대로 완성되면, 교산지구에서 강남고속버스터미널까지 소요 시간이 기존 버스 기준 70분에서 40분 수준으로 줄어들 것이라는 분석이 나와 있습니다. 이 경우 교산은 미사·감일·위례와 더불어 동남권 거대 생활권의 허브 역할을 하게 됩니다.
다만 중요한 것은 이전 글에서 언급한 것과 같이 “언제 완성되느냐”입니다. 현재 기준으로 송파하남선은 기본계획 승인 직후 기본·실시설계를 진행 중이며, 강동하남남양주선도 2~6공구 턴키 발주(설계&시공 일괄입찰) 를 마치고 2027년 착공을 준비하고 있습니다. 계획대로라면 입주 시점과 철도 개통 시점을 어느 정도 맞출 수 있지만, 예타·공사비·공정 지연 등 변수에 따라 일정이 밀릴 가능성은 항상 열려 있습니다.
토지보상과 청약 구조로 보는 기회와 리스크
사업의 현주소를 보려면 토지보상과 기업 이전, 그리고 청약 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
먼저 기업 이전단지 보상입니다. 교산 일대에는 물류창고·제조업체 등이 밀집해 있었고, 이들을 위한 상산곡동&광암동 기업이전단지가 별도로 조성되고 있습니다. 경기주택도시공사(GH)는 2023년 말부터 기업이전단지 토지에 대한 손실보상 협의를 시작했고, 감정평가와 보상계획 공고를 마친 상태입니다. 그럼에도 일부 기업들은 대체 부지를 제때 구하지 못했다며 명도소송·부당이득 반환 소송까지 거론되는 갈등을 겪고 있습니다.
주택 공급 측면에서는 소형 위주 체질 변화와 조기 공급 카드가 동시에 등장했습니다. 정부는 전용 60㎡ 이하 소형 주택 3,360가구를 추가해 총 3만 6,697가구 체제를 만들었고, 이에 따라 계획 인구도 8만 7,258명으로 늘어났습니다. 최근에는 송전선로 지중화 일정 조정과 함께 2026년부터 약 3,000가구를 조기 공급할 수 있다는 언급도 나옵니다.
청약 시장 반응도 눈에 띕니다. 2025년 상반기 진행된 하남 교산 A2블록 본청약에서는 1,115가구 모집에 약 7만 8천 건의 청약이 몰렸고, 일반공급 경쟁률은 263 대 1, 인기 타입은 300 대 1을 웃돌았습니다. 3기 신도시 전체에 대한 불확실성이 여전한 상황에서도, 입지와 교통 계획이 뚜렷한 교산에는 실수요와 투자수요가 동시에 쏠리고 있다는 신호입니다.
그렇다고 리스크가 사라진 것은 아닙니다. 자족용지와 업무시설 비율을 줄이고 주택을 늘린 만큼, 향후 일자리와 산업 기능을 어떻게 채울지에 대한 숙제가 남아 있습니다. 동시에, 3호선과 9호선 개통이 계획보다 늦어질 경우 “입주는 먼저, 철도는 나중”이라는 1·2기 신도시의 악순환이 반복될 가능성도 무시하기 어렵습니다.
정리하면 하남 교산은 동남권 최전선 입지와 대규모 철도 투자, 소형 위주 대량 공급이라는 강점을 동시에 가진 곳입니다. 그만큼 자족 기능 축소, 기업 이전 갈등, 교통 사업 지연 가능성이라는 리스크도 함께 안고 있습니다.
결국 이 신도시를 바라볼 때에는 “강남 40분”이라는 슬로건 하나로 낙관하기보다, ▲철도 개통 속도 ▲자족용지 활용 계획 ▲청약 시점의 분양가와 금리 환경을 냉정하게 점검하는 시각이 필요합니다. 이 세 가지 축이 균형을 이룰 때, 하남 교산은 3기 신도시 가운데 가장 먼저 완성형 모델에 가까워지는 도시가 될 수 있습니다.